Registro e CRECI no anúncio que a IA escreve

Principais achados

1. A Lei 4.591/1964 exige o número do registro da incorporação e o cartório nos anúncios do empreendimento, salvo nos anúncios classificados.

   Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32, § 3º, texto atualizado na Câmara dos Deputados, consultado em 14/10/2026

2. Com a expansão de URL final ligada, o Google não respeita a fixação de títulos e descrições, o caminho que ele mesmo indica para um aviso legal aparecer em todo anúncio.

   Fonte: Ajuda do Google Ads, "Como funciona a IA Max para campanhas de pesquisa" e "Sobre os anúncios responsivos de pesquisa", consultadas em 14/10/2026

3. Na Meta, quem anuncia responde pela prévia do texto gerado por IA antes de publicar, e a Meta não garante a exatidão do texto sugerido.

   Fonte: Meta for Developers, "Generative AI Features", consultada em 14/10/2026

Resumo

Desde setembro de 2026, o Google passa por conta própria para a IA Max (AI Max, no nome em inglês) as campanhas de pesquisa que usam recursos criados automaticamente, os textos que o Google já escrevia a partir do site e dos anúncios, e correspondência ampla no nível da campanha, em que o anúncio pode aparecer em pesquisas relacionadas às palavras-chave. Nelas, a personalização de texto fica ligada por padrão. As campanhas de pesquisa novas já nascem com a IA Max ativada. A personalização de texto escreve títulos e descrições a partir do domínio, da página de destino, dos anúncios e das palavras-chave da empresa. A expansão de URL final, outro recurso da IA Max, escolhe para qual página do site mandar a pessoa. Na Meta, o Advantage+ cria variações do anúncio e mostra uma a cada pessoa, e pode gerar variações do texto principal com IA.

Para quem anuncia lançamento, isso encontra uma regra de 1964. A Lei 4.591 manda que o número do registro da incorporação e o cartório constem "dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos", salvo nos classificados, e multa até o veículo que publica sem esse dado. Quando quem anuncia é corretor ou imobiliária, a Resolução COFECI 1.065/2007 exige o número do CRECI em qualquer meio de divulgação, inclusive rede social. E o Código de Defesa do Consumidor faz da publicidade precisa parte do contrato, chama de enganosa a que omite dado essencial e põe em quem patrocina o anúncio o ônus de provar que ele é correto. O CONAR, no anexo de imóveis, pede preço com valor total, entrada e parcelas, mas só para os anúncios de maiores dimensões, e exclui os de pequeno espaço e os classificados. Nenhuma dessas fontes diz se o anúncio de texto da busca do Google é um classificado. Essa resposta é do jurídico da empresa.

O marketing resolve outra parte: garantir que o dado apareça, quando a empresa decide que ele precisa aparecer. No Google, o caminho oficial para um texto aparecer em todo anúncio, como um aviso legal, é fixá-lo na posição 1 ou 2 do título ou na posição 1 da descrição. A descrição comporta até 90 caracteres, espaço suficiente para o registro e o cartório. O nó está na IA Max: com a expansão de URL final ligada, a fixação de títulos e descrições não é respeitada. O próprio Google escreve: "Para usar sempre recursos fixados, desative a expansão de URL final."

A personalização de texto traz outro risco. Ela tira trechos dos títulos, descrições e metadados das páginas e usa IA generativa apoiada no conteúdo delas. Um exemplo: a incorporadora tem no blog um post de um lançamento antigo com "a partir de R$ 389 mil", sem condição. A página vira matéria-prima de título, e a expansão de URL pode mandar a pessoa para esse post. O Google põe a responsabilidade na empresa: o conteúdo do site tem de ser preciso, não enganoso e dentro da lei.

Há controles. As exclusões de URL evitam que páginas específicas virem destino. As diretrizes de texto, em versão Beta, aceitam até 25 exclusões de termos e 40 restrições de mensagem por campanha, mas as exclusões de termos não impedem a geração de textos com preço, e o modelo só aceita requisitos diretos. Para o preço, a página sugere uma restrição como "Evite mencionar preços". As diretrizes restringem o que a IA escreve; não garantem que um texto apareça. A personalização de texto pode ser desligada, e desligá-la desliga também a expansão de URL final. O Google afirma que a IA Max com os três recursos traz, em média, 7% mais conversões com custo semelhante, comparada ao uso só da correspondência de termo de pesquisa, com dado interno e sem método publicado na página. Desligar tem esse custo declarado.

Na Meta, a documentação para quem integra por API diz que cada recurso do Advantage+ pode ser ligado ou desligado um a um, e que o texto gerado por IA deve ter a prévia conferida por quem anuncia antes de publicar. A Meta não dá garantia sobre a exatidão do texto sugerido.

O critério de decisão é direto. Se a campanha de lançamento precisa que um texto apareça sempre, a expansão de URL final fica desligada nela, e o registro com o cartório vai fixado na descrição 1. Antes de ligar a personalização de texto, toda página que pode virar destino precisa trazer registro, cartório, CRECI e preço com condição, e as que não trazem entram nas exclusões de URL. Na Meta, a variação de texto só vai ao ar depois de alguém ler a prévia.

As regras citadas foram conferidas nas páginas oficiais do Google, da Meta, da Câmara dos Deputados, do CRECI-ES e do CONAR. Que a campanha de lançamento deva desligar a expansão de URL final é leitura nossa, montada sobre duas regras documentadas pelo Google. Não encontramos decisão ou norma que diga se o anúncio de busca entra na exceção dos classificados.

O PDF completo

1. O que a regra pede do anúncio
2. Onde a IA mexe
3. Onde o registro pode cair
4. O que continua com a construtora

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